华侨城A上市25年首度预亏百亿 张振高掌舵一年力推地产主业欲破局

　　上任不到一年，华侨城新掌门人张振高交出首份成绩单，让人大跌眼镜。

　　近日，华侨城A(行情000069,诊股)（000069.SZ）公布业绩预告，2022年公司预亏80亿元至110亿元，而其2021年净利润为37.99亿元，即去年业绩或将由盈转亏。这是公司自1997年上市以来的首次亏损。

　　值得一提的是，去年前三季度，华侨城A虽然出现营收、净利润大幅下滑，但仍然盈利。在短短一个季度之内就亏掉百亿元，有业内人士指出，公司或涉嫌“财务洗澡”。

　　业绩大“变脸”，也引发深交所下发关注函，要求华侨城A就2022年业绩出现较大亏损、计提资产减值损失等相关事项进行核实并作出说明。

　　在困境下，靠“文旅 + 地产”两条腿走路的华侨城A，又将房地产重新提升到发展战略的主要位置。

　　华侨城A表示，今年要更加旗帜鲜明地做地产，并接连变卖此前大力投资的文旅项目回笼资金。

　　由盈转亏预亏超百亿

　　由于2022年第四季度大幅亏损，华侨城A全年业绩由盈转亏。

　　根据业绩预告，华侨城A预计2022年全年实现归母净利润为-80亿元至-110亿元，上年同期为盈利37.99亿元，同比下降310.58%至389.54%。

　　2022年前三季度，华侨城营收为292.81亿元，同比下滑40.78%，净利润1.26亿元，同比下滑96.31%，仍为盈利状态。

　　但2022年第四季度公司业绩出现大跳水，净利润预计亏损达81.26亿元至111.3亿元，扣非净利润预计亏损达84.04亿元至114亿元，吞噬了全年净利。

　　华侨城A表示，2022年公司净利润由盈转亏主要原因是受房地产市场下行影响，公司房地产业务销售量、结转量和结转毛利率同比下降；计提存货跌价准备同比增加，并对部分景区资产计提减值。

　　长江商报记者注意到，此前几年，虽然受房地产行业下行周期影响，华侨城出现营收、净利润大幅下滑，但仍然盈利。

　　2021年，公司毛利率同比腰斩，降至26.15%，营收仍高达1025.84亿元，但净利润仅有37.99亿元，同比大降70.05%，扣非净利润为22.97亿元，同比下降76.29%。

　　对于2022年业绩由盈转巨亏，2月9日，深交所对华侨城A下发关注函，要求该公司说明业绩由盈转亏，且亏损主要集中在第四季度的原因及合理性，以及计提存货跌价准备及资产减值损失的具体情况等，并直问该公司是否存在集中在报告期计提大额资产减值的情形。

　　2月15日，华侨城A对关注函予以回复，表示公司第四季度业绩由盈转亏具有合理性，不存在报告期内集中大额计提资产减值准备的情形。

　　不过，业内认为，计提大额存货跌价准备及资产减值损失，意味着新任管理层希望一次性处理华侨城A的历史包袱和出清经营风险，以便轻装上阵。

　　频频出售资产仍缺钱

　　华侨城A主要从事房地产业务和文化旅游业务，在业内有“文旅航母”之称，前“掌门人”段先念曾在西安打造出大雁塔、大唐芙蓉园、大慈恩寺遗址公园、大唐不夜城等多家知名景区，并开创了影响深远的“曲江模式”。

　　凭借打造文旅项目的丰富经验，2014年3月，段先念出任华侨城集团公司党委副书记及总经理，在“曲江模式”的基础上又打造出“华侨城模式”。

　　靠文旅低价勾地，待文旅项目成熟之后高价卖房子赚钱，然后再投入文旅项目的开发中，这种模式使华侨城A的毛利率远高于行业平均水平，对于绝大多数民营房企而言，20%的毛利率已经不低，但华侨城的毛利率一度高达50%以上。

　　目前，华侨城A在全国运营和管理景区近80家，位列全球主题公园集团第三、亚洲第一，华侨城集团的欢乐谷相继落户深圳、北京、上海、武汉、西安等8个重要城市。

　　不过，近年来“文旅+地产”盈利优势削弱，去年上半年，公司文化旅游业务由于疫情多点频发，经营受到较大冲击，营收同比减少44.25%。

　　事实上，华侨城A从2018年起开启“卖卖卖”的模式。据不完全统计，四年间，华侨城至少出售或转让30多家子公司及债权，当中包括不少文旅项目。

　　2月8日，据全国产业行业信息化综合服务平台披露，华侨城A拟转让剑门关华侨城旅游开发股份有限公司80%股权，转让底价4.75亿元。剑门关项目在2017年底签约开工时，宣布投资近百亿元。

　　尽管频频出售资产回笼资金，但华侨城A仍然“缺钱”。截至2022年三季度末，公司负债合计3468.81亿元，资产负债率为74.45%。同期，公司经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流量净额分别为-22.68亿元、-15.16亿元和-167.98亿元，三大现金流已全面告负。

　　2022年三季报显示，华侨城A经营活动与投资活动资金缺口达37.84亿元，较2021年三季报增加4.03亿元，缺口扩大。

　　华侨城A正在困境中寻求突破，2022年3月，华侨城集团董事长、党委书记段先念正式退休，保利集团原总经理张振高接棒成新董事长。

　　张振高上任后，提出三点要求：第一是积极推进战略规划修编，聚焦公司主业，提升房地产业务专业化及存量文商旅业务经营能力，并适时探索相关新兴行业机会；二是加大专业化整合力度，公司完善了归口管理体系，初步划分多条专业线，包括房地产、主题公园、传统景区、酒店、物业等；三是深入落实精益管理。

　　华侨城A表示，2023年要“更加旗帜鲜明地做地产”，但也会坚定文旅+地产双主业发展。去年华侨城全面完成了城市公司组建，今年房地产板块的经营策略可能会有所调整。