构建多层次REITs市场 高金发布《中国公募REITs市场发展白皮书》

9月18日，由上海交通大学上海高级金融学院（高金）牵头组织撰写的《中国公募REITs市场发展白皮书》（以下简称“白皮书”）正式发布。该白皮书系统总结我国公募REITs的基本形态、产品架构、运营治理、资产估值、税收配套等方面的经验，旨在助力市场各方进一步深化对我国公募REITs市场的理解与认知，并为推动我国REITs常态化发行及高质量发展发挥积极作用。

白皮书指出，截至2023年6月底，我国公募REITs产品已有28支，其中4支产品实现扩募，募集资金近1000亿元，回收资金带动新项目投资超5600亿元，市场规模效应和示范效应日益显现。而首批4个扩募项目的顺利上市，也进一步凸显了我国公募REITs市场作为“资产上市平台”的长期战略价值，促进了不动产投融资循环的持续畅通。

不过，今年以来，我国公募REITs市场出现不小的波动。白皮书指出，2023年上半年，中证REITs全收益指数累计下跌达17.58%，中证REITs指数累计下跌达20.95%。

“本轮下跌主要有两个原因：一方面是由于去年在整个A股市场不甚景气的情况下，REITs市场积聚了投资者的想象力，走出了一波非常强劲的行情，较少量的流通股份也使得市场价格与对未来基本面的理性预期产生了偏离，因此本轮下跌部分反应了对之前市场价格的更正。”白皮书指出，“另一方面，今年上半年，部分REITs经营情况不及预期，导致可供分配金额的达成度较低，影响了投资者的预期，引发部分投资者卖出离场。”

白皮书同时指出，目前REITs市场投资者结构单一，流通规模较小，使得个股波动加大，并且有出现REITs 产品间价格震荡传递蔓延的趋势，最终造成全市场的较大幅度波动。

“中证REITs全收益指数与中证REITs指数问世不足两年，期间振幅均达50%左右，反应出中国 REITs市场依然处于早期发展阶段，尚未完全成熟，监管机构、投资者与REITs管理人、原始权益人对我国REITs市场规律的摸索还在进行中。”白皮书说。

白皮书项目负责人——高金学术副院长、金融学教授严弘表示，白皮书重点关注常态化发行所涉及的机制建设问题：一方面，针对常态化发行新阶段的发展要求，从资产供应和机构参与两个维度梳理了当前我国公募REITs市场化建设过程中存在的难点与问题，并提出了相应建议；另一方面，基于对海外REITs市场的研究对比，白皮书认为多层次REITs市场的构建是打通资本循环、推动REITs常态化发行的关键环节之一，并为此进行相应的分析，提出打造私募REITs产品的相关设想。 

白皮书指出，现阶段公募REITs在市场化建设方面仍有一些需要解决的问题：在资产供应方面，我国公募REITs市场仍存在可发行的资产类型不足、活跃的市场化发行人占比过低、部分审核标准细化程度不足、发行审核周期较长等情况；在机构参与方面，我国公募REITs市场也面临资金运用、回收及杠杆率等方面均受到限制、部分资产的一级发行估值偏高、战配缺乏定价权、二级市场投资者对公募REITs产品认识不足等问题。

基于上述问题，白皮书也提出了六点政策建议，包括优化审核机制，提高审核效率；鼓励市场化机构参与发行；加强二级市场投资者教育、完善公募REITs信息披露机制；优化大宗交易市场衔接机制；引入CMBS等配套融资工具；构建我国多层次REITs市场等。

其中，在构建我国多层次REITs市场方面，白皮书表示，为持续推进我国资产证券化市场发展，我国也应进一步丰富多层次REITs市场结构，特别是打造介于Pre-REITs和公募REITs之间的私募 REITs产品。

白皮书同时建议，应设置转板机制，构建私募RIETs到公募RIETs的份额直接转换机制，即转板机制，如私募REITs（专项计划）直接公募化，前期也可提供这一明确预期，“转板机制能较强地改善私募REITs投资者的退出预期和流动性预期，从而提高市场流动性。”