REITs新年密集停牌 多方出手增持稳市场

中国基金报记者 方丽 陆慧婧

新年伊始，公募REITs的一波停牌潮让市场“猝不及防”。

2014年开年后的9个交易日，有5只公募REITs发布停牌公告，中证REITs全收益指数开年以来“七连跌”，跌幅达到7.63%。

多位业内人士表示，REITs停牌潮是近期市场价格大幅波动的一种反映。在相关产品积极推出缓释措施后，情况已有所好转；叠加后续基本面逐渐企稳好转等预期，停牌现象将得到明显缓解。

多只公募REITs停牌

开年以来，公募REITs板块迎来停牌潮。1月4日晚间，华安张江产业园REIT公告，因连续3个交易日累计下跌11.15%，1月5日开市起停牌1小时。不过停牌并未止住跌势，1月9日晚间，该公募REITs再发公告，1月10日开市起停牌1小时。

嘉实京东仓储基础设施REIT也发生类似的情况。因连续3个交易日累计下跌12.0%，1月8日开盘停牌1小时，此后，在1月9日继续停牌1天，1月11日又停牌1小时。

除了上述2只公募REITs，今年以来，红土创新盐田港REIT、华夏杭州和达高科产园REIT、中金普洛斯REIT等产品也先后告停牌。

在先锋瑞驰基金看来，停牌潮的出现主要是是因为近期REITs市场价格持续下行，多只品种跌幅超过20%.从稳定市场情绪的角度，管理人及时采取停牌措施。

一位基金公司REITs管理人士表示，REITs停牌也可能与产品发布经营情况临时公告有关，投资者预期出现调整。

记者了解到，在管理人采取缓释措施后，停牌情况已受到控制，市场也将形成新的定价锚。叠加后续多数产品基本面企稳好转，以及市场规模扩大、流动性增强，停牌情况将得到缓解。

财通资管基础设施与不动产投资部总经理陈剑呼吁投资者理性看待公募REITs市场价格波动。“部分产权类公募REITs价格下跌，主要源于底层资产的出租率或租金价格下滑，投资者重新审视公募REITs的定价模型参数和逻辑，这一现象是客观且合理的。但由于目前公募REITs市场尚处于建设初期，市场的定价中枢、各行业板块的定价逻辑等多方面仍需完善。

多方出手 稳定市场预期

REITs停牌潮涌，不少基金管理人和原始权益人行动起来，通过增持等手段稳定市场预期。

1月11日，中金厦门安居REIT发布公告，该基金原始权益人及其关联方增持基金份额的计划获批。1月10日，嘉实基金连发两份公告：管理人嘉实基金使用1000万元以内固有资金投资该基金；原始权益人北京京东世纪贸易有限公司将择机实施增持计划，合计金额不超过1800万元，并保证6个月内不减持。

实际上，在公募REITs二级市场价格回调过程中，不少产品的原始权益人及其一致行动人或基金管理人出手增持。据中国基金报记者粗略统计，去年以来宣布获得增持的公募REITs有15只，增持金额超23亿元。

近期，多只公募REITs公告去年下半年或四季度运营情况。对此，先锋瑞驰基金分析称，从已公布信息整体来看，产权类项目（除保障房外）业绩持续承压，特许经营权类项目整体呈稳定或修复态势。

陈剑强调，目前二级市场价格所隐含的资本化率/IRR水平已普遍高于一级发行价格，公募REITs的投资和配置价值日益凸显。

“公募REITs价格调整已超过1年，跌幅接近35%，这已不是价格的错杀，而是对于前期估值的系统性修正。”先锋瑞驰相关人士表示，REITs市场目前仍处于信心修复过程当中，而信心的修复一是来自于底层项目资产经营业绩的修复，二是来自一级发行市场估值与二级投资估值有效的衔接。在衔接完成后，市场将重新确定对于REITs资产价值的信心。

对于目前投资者适合布局哪类REITs产品，陈剑建议，公募REITs与股票、债券等资产的相关性较低，具备分散组合风险的功能。在产品波动率和回撤较高的情境下，投资者应根据风险承受能力和偏好合理设定配置比例。