商丘市贯彻《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》实施方案的通知解读

一、出台背景

2021年1月29日长垣宅基地改革经验，河南省人民 *** 印发《河南省人民 *** 关于印发河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）的通知》（豫政〔2021〕4号）（以下简称《管理办法》），2月5日，省 *** 在长垣县召开全省农村宅基地和村民自建住房工作现场会，会议要求各地认真贯彻落实《管理办法》。市委市 *** 高度重视，市 *** 两次召开常务会议研究部署贯彻落实意见，由市农业农村局起草《商丘市贯彻落实〈河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）〉实施方案》，在征求市自然资源和规划局、住建局等15个单位意见的基础上进一步修改完善，制定本实施方案。

二、主要任务

（一）强化规划编制。乡村规划是开展乡村建设、乡村治理和乡村振兴的重要工具与手段，县（市、区）要统筹布局，乡镇 *** 依据国土空间规划，统筹考虑土地利用、居民点布局、产业发展、人居环境整治、抗灾防灾、消防安全、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划。

（二）严格用地管理。以县（市、区）为单位制定宅基地用地标准长垣宅基地改革经验，坚持“一户一宅”原则，严控住宅面积。人均耕地少于667平方米的县（市、区），每处宅基地面积不得超过134平方米；人均耕地多于667平方米的县（市、区），每处宅基地面积不得超过167平方米。在审批宅基地时，优先使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地建房。

（三）加强建房管理。村民建房，乡镇 *** 要加强管理。一是要免费提供适宜村民自建住房设计图册，防止千村一面。二是严格落实“三到场”要求（选址审查到场、开工查验到场、竣工验收到场）。三是乡镇 *** 要加强对村民自建住房实施质量和安全监管。村民自建三层以上住房，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。

（四）规范审批程序。乡镇 *** 要优化工作流程，按照“农户申请、村级审查、部门审核、乡镇审批”的程序，建立一个窗口对外受理、多部门内部联动的农村宅基地用地和建房联审联办制度。申请审核通过的，由乡镇 *** 审批核发《农村宅基地批准书》，乡镇建设规划委员会发放《乡村建设规划许可证》。

（五）推动改革落实。农村宅基地改革要以点带面，循序渐进。县（市、区）要安排乡、村两级改革试点，积极稳妥开展农村闲置宅基地和闲置农房盘活利用工作，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。

（六）开展年度调查。农村宅基地改革与管理工作是一项长期性工作，情况复杂，任务艰巨。只有深入摸清底数，掌握存量，才能做到分类处理，对症施策。县（市、区）要组织有关部门全面开展农村宅基地和村民自建住房情况调查摸底，认真开展宅基地和农房利用现状调查。

（七）明确乡镇机构。一是乡镇 *** 尽快成立乡镇建设规划委员会。二是明确一个机构负责农村宅基地和村民自建房的管理工作。三是村民住宅用地审批权还没有下放到乡镇的县（市、区），必须依法与职能划转同步下放到位。以上三项要求，2021年10月底前所有乡镇（含涉农办事处）全覆盖。

三、《方案》有什么保障措施？

（一）加强组织领导。市 *** 成立商丘市农村宅基地和村民自建住房管理工作领导小组，办公室设在市农业农村局，统筹协调推进农村宅基地改革与管理工作落细落实。

（二）组织宣传培训。一是充分利用广播、电视、报刊、 *** 等多种媒介，加大农村宅基地和村民自建住房管理工作宣传力度。二是按照市到县、县到乡、乡到村的培训方式，10月底前全市市县乡村四级宅基地管理工作人员培训到位。三是县级住房和城乡建设部门要会同乡镇 *** 建立建筑工匠培训制度。

（三）压实主体责任。建立“省市指导、县级主导、乡镇主责、村级主体”的管理机制，推动监管重心下移。一是压实县级 *** 主体责任。二是强化乡镇 *** 直接责任。三是履行行业部门责任。

（四）建立考评机制。市 *** 建立农村宅基地改革管理和村民自建住房工作绩效考评机制，对各县（市、区）宅基地改革与管理工作推进落实情况实行年度考核。

四、有关名词解释

（一）什么是农村宅基地？

答：农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

（二）什么是村民自建住房？

答：村民自建住房是指由农村村民以户为单位，依法在自行申请宅基地上建造住房的活动，包括新建、改建、扩建、翻建住房。

（三）什么是“一户一宅”？

答：按照《土地管理法》规定，以户为单位分配宅基地，一户村民只能拥有一处宅基地，严禁“一户多宅”。

（四）什么是“三到场”？

答：“一到场”：组织农业农村、自然资源等机构实地核查拟用宅基地，出具联审联批意见并绘制宅基地坐标平面位置图。各机构按照联审的职责，填写《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》。

“二到场”：同意村民自建住房开工建设的，乡镇 *** 要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。

“三到场”：村民自建住房完工后，要向乡镇 *** 申请竣工验收。乡镇 *** 接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。

（五）什么是宅基地“三权分置”？

答：宅基地“三权分置”是指宅基地所有权、资格权、使用权。

五、答疑解惑

（一）宅基地是如何办理的？

答：村民申请、小组讨论、村级审查、乡镇审批、核发证书的流程。

（二）宅基地审批主体是谁？

答：乡镇 *** 是农村宅基地和村民自建住房管理的责任主体，负责本辖区宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民自建住房质量安全负属地管理责任。

（三）宅基地的盘活利用方式有哪些？

答：利用方式：在保留宅基地使用权和房屋财产权的基础上，充分尊重村民意愿，采取三种方式，充分盘活利用闲置宅基地和闲置农房。一是将有价值的房屋改建成图书馆、村史馆、养老中心等公共设施。二是在有条件的地区鼓励农户将村闲置农房以出租、入股、联营等方式，发展文化旅游、民宿等。三是对长期破败农房、荒芜宅基地开展“一宅变四园”（游园、果园、菜园、花园）。

（四）进城落户的农民能否继续保留宅基地使用权？

答：进城落户的农民可以依法保留其原来合法取得的宅基地使用权。

（五）宅基地可以买卖吗？

答：农村宅基地是不可以买卖的，也不可以继承，因为属于农村集体资产。